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东南亚崛起哪里才是新的价值洼地

  

东南亚崛起哪里才是新的价值洼地

  (1) 今年2月开工的马尼拉第一条地铁线将从奎松发车,日本是援建方,预计2025年开通,并会与现有的轻轨2号线号线号线交汇点也在奎松。

  东南亚市场的体量巨大,总GDP加起来接近3万亿,并且很快就会超过日本德国,接近中国,逐步成为全球第四大经济实体;其次,东南亚新兴市场增长速度非常快,东盟国家GDP以每年5%左右的增速稳定增长。

  整个东盟国家目前有着超过6.5亿的人口,且人口增速非常之快,这之中,菲律宾人口就已经达到了1.2亿。国家体量大,人口多,且人口呈年轻化,因此这些地方都有着巨大的人口红利。

  菲律宾马尼拉面积只有600多平方公里,不到北京上海的八分之一,却有着与之接近的人口数量,未来十年,大马尼拉的人口增幅将超过北上广过去十年,达到2.3倍,GDP长期持续快速增长与类似,可以预见的是,大马尼拉的房价将有着一段快速的升值期。

  目前东南亚地产的热点区域依旧是菲律宾的大马尼拉。由于人均收入不高,常住人口多,且房价不高,因此租房市场有着巨大的需求。

  近几年,随着国内限购政策及“一带一路”的影响,大批的国内投资者逐渐把目光集中到了东南亚,其中,步入拓张新时代的菲律宾更是成了华人投资者的“新宠”。

  在智能手机等细分市场,渗透率也是增长飞快,而且很多都是中国的商品到当地去倾销,这也极大地推动了当地的消费。

  让奎松在最近一年成为开发商眼中的新宝藏,除了C5大道的经过,还有几个原因。

  地价便宜、人口集中、重要交通要道,这就是为什么开发商都在争这个地块的原因,谁先买到地,谁就是赢家。

  见识过马尼拉的“堵”之后,就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通,对于交通出行意味着什么。通车之后,不仅能将CBD附近的一部分人群疏散到奎松,也能吸引很大一批外省进入马尼拉工作的年轻人。

  纵观全球经济,无论是美国英国这些成熟市场,甚至包括韩国印度新兴市场,基本上20%-40%的资产是配置在海外。

  同时,随着国家一带一路政策的加持,菲律宾、泰国马来西亚柬埔寨越南、缅甸等东南亚国家成了更多中国买家资产配置的首选。

  菲律宾目前在售楼盘比较多的地块就两个,Ortigas 和奎松。最近两年,菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖,既是开发商真金白银的投资,也有政府引导的原因。

  借钱是菲律宾文化的一部分,菲律宾人非常热爱消费,但是缺乏基本的金融服务使得菲律宾人从银行贷款十分困难,因此,“孟买5-6”便成为很多小业主们维持生意的主要借贷手段。

  (3) 今年2月开工的南北通勤铁路,全长150公里,从奎松北部的克拉克新城穿过奎松,延伸到机场南部,预计2025年开通。

  奎松区由于地处大马尼拉的中心,交通很方便。再加上这里房价便宜,每平大约在2万-5万人民币之间,相比国内一线城市核心区域房价,还是友好很多。所以很多国内外大企业都将总部设在了这里。

  在东南亚,由于消费的增长和金融的欠发达,信贷有着一定投资机会,整个东南亚信用卡的持有率仅达到10%,这还包括了像新加坡和马来西亚这样的发达国家,像印尼和菲律宾,信用卡渗透率还只是个位数,这些国家都是使用虚拟信用卡,或者消费金融的方式来实现消费的。

  (4) 马尼拉正在规划第二个机场(第一个机场在南边),非常有可能建在北边,也就是奎松市附近。

  东南亚国家鼓励互联网移动互联网,鼓励电商和消费金融,这在中国已经有着成熟和成功的经验,投资东南亚,只需要把我们的经验,复制过去就可以坐等收益。

  近些年来,人口过亿的菲律宾,依托强大的人口红利,发展迅猛,成为东南亚新兴市场的典范。首都马尼拉的房地产市场更是以稳定的增值和领先亚太的租金回报率,受到投资人士的亲睐。

  在无地开发,地价飙涨的状况下,开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的奎松市。

  比如:亚洲开发银行,汇丰银行菲律宾总部,菲律宾最大银行BDO总部,菲律宾证券交易所,香格里拉酒店,菲律宾最大快餐品牌Jollibee,亚洲最大啤酒商之一San Miguel 总部等。

  作为中国“一带一路”政策的重要伙伴之一,2016年10月以来,中菲关系处于蜜月期,两国在各领域的交流合作持续升温。中国陆续在东南亚国家大展身手,修码头、修高铁、修高速公路,这些也都会带动当地经济的发展。

  因为智能手机渗透率远高于电脑普及率(39%),菲律宾人更偏向于于通过手机上网,同时网上购物也逐渐兴起,去年网购人数达到3千万,电子商务总值超过十亿美元。

  自从18年印尼监管严格之后,很多原本在印尼的中国互联网金融公司,开始把目光投向了菲律宾。大家最关心的,是菲律宾的政策风险,不过相对于中国和印尼,菲律宾现在正处于政策红利期。

  这一部分人,将给奎松带来庞大的住房需求,只要有庞大的住房需求,房价就会持续上涨。

  菲律宾和中国房产做对比的话,最主要的就是菲律宾房产拥有永久产权,而且是实用面积计价,无公摊。另外就是租金回报率,中国是2%—3%,菲律宾一般能达到6%—12%。

  随着菲律宾人口和经济的双重增长,越来越多的国人看好菲律宾房产市场,一带一路的政策红利有着很大的溢出效应。

  菲律宾的网络和社交网络的普及率也在逐步升高,网民达到了6000万,占总人口的近60%,而智能手机的渗透率也达到了61%,且保持着30%的增长率。

  菲律宾房产租金比较高,首付和单价比较低,单身公寓差不多60多万人民币就可以买下来了,在北上广卖一套房,可以在菲律宾买好几套,这也成为比较常见的一种套利方式。

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