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东南亚考察:十年一遇的房产投资机会

  清迈在泰国的北部是一个很宜居的地方,因为环境好,物价低,教育水平、医疗水平都不错,适合居住、度假、养老或者读书。清迈有很多很不错的国际学校,价格比国内要低很多,所以性价比很高。现在也陆陆续续有很多大陆家长陪小孩去清迈上学,当然曼谷也有。但是从投资的角度上来说,我个人是不是很看好清迈的。 曼谷是泰国的首都,创建世界赛事名城 2018成都体育十大亮点发布!经济占泰国总量的44%,是一个国际化都市。金融机构、跨国公司也都在这个地方,基础设施比较完善,发展比较好。我个人直观感受是曼谷人给人的印象有一点像欧洲人,挺会享受生活的,但是比大部分的欧洲人要勤劳,也不像中国人一样活得太紧张。 所以以2200美元的均价计算,投资回报率差不多在7%左右,10到15年可以收回购房的成本。 曼谷的房子算是比较好出租的,我查了一下数据,曼谷大概集中了泰国五分之一的人口,还有来自世界各国的几十万的外国人。所以找房客不是一件特别难的事,除去水电杂费、物业费这些,它的回报率大概在5%到8%。 这几个区域的房价差不多是曼谷的三分之一到一半,1-2万人民币左右,远郊一点的地方就更便宜,差不多不到1万的样子。租售比的话还好,市区数一数二的楼盘在长康路上,大概47平可以租到每个月5000人民币。 还有一点是柬埔寨通用的货币是美元和柬埔寨币。柬埔寨币挂钩美元,所以持有当地的资产相当于持有美元资产。 公寓在东南亚,尤其是柬埔寨还有越南,主要是卖或租给当地的外国人,因为当地的普通人是买不起这样的房子也租不起这样的房子的。外国人和当地高级白领,他们工资高,对生活的品质要求也高,不愿意住在老旧的house里面,所以公寓是他们主流的选择。 最后是一个彩蛋,柬埔寨银行的定存利率很高,如果有机会的话可以到当地开一个银行账户,存一点美元,其实利率就已经很好了。 版权声明:本文首发于海外掘金(ID:gold1849),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末海外掘金二维码,否则视作侵权。 刚好今年6月的时候去了一趟东南亚,看了一下泰国和越南的楼市,柬埔寨有一个朋友在那边有项目,大概给我讲了一下当地的投资环境,所以这样我也对东南亚的情况有了基本了解。先说一下总体上的一些规则还有大环境。 也是一样的道理,胡志明市的这些房子主要是卖给还有租给外国人和高级白领的。越南的人均GDP只有1980美元,所以基本上可能一年的工资才买得起,或者说买不起一平的这种公寓。对于普通的越南人来说,买这种房子基本上是不可能的。 版权声明:本文首发于海外掘金(ID:gold1849),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末海外掘金二维码,否则视作侵权。 总体上看,曼谷的房价目前还算是相对正常的水平。我在曼谷时问过一些外国人,也问过一些当地人,在他们的眼里,曼谷的房价现在虽然每年持续上涨,但是都还在能够接受的范围内。我觉得做投资的话,从整个城市的角度看,问题不算太大,不过在具体楼盘的选择上就要具体问题具体分析了。 当然风险也是有的,柬埔寨目前来看是一个很贫穷落后的国家,虽然这几年GDP增长很快,但是总体来看,这个国家政治腐败,支柱产业是低端制造业,所以竞争力不是很强。虽然年轻人多,但是整体的基数少,而且相比起勤劳的越南人,柬埔寨人是比较懒的,所以发展动力可能会不足。虽然政治稳定,但也不是不存在政治风险,今后发展的不确定性还是比较大的。 这个是清迈的地图,红色的区域属于清迈市区。老城是清迈最核心的区域,也是游客聚集的地方,老城有个规定是不允许建高楼,所以没有可以对外出售的公寓,但在附近的右下角的长康路上有一些。然后左上角的宁曼路上有一个新的商圈,这个地方聚集了各种店铺、餐厅,离清迈大学也不是很远。萍河东岸属于清迈的新城,有清迈最大的购物中心。 但是最大的问题是,这个房子是不一定能租出去的,因为当地人基本上租不起这个房子,房价太高了,而当地的外籍人口和白领这个群体的人其实也不多,主要的外来人口来自于旅游人口。 我今年6月份的时候去了一趟泰国,主要去的是曼谷还有清迈这两个城市。泰国的主要交易规则是这样的:外国人可以买公寓,唯一的限制就是一个小区里,最多只能有49%的单元销售给外国人。目前由于外汇管制的原因,之前在泰国买房是可以通过当地的中资银行贷款的,但现在已经是不可以了。 所以我建议如果真的要到曼谷买房的话,尤其是现在中介这么多,然后楼盘这么多的情况下,还是要到当地去看一眼。 曼谷当地公寓整体均价不到3万人民币每平米,但是中心的均价已经超过了4万。 以下文字为讲座删减版,错过当天直播的朋友可以长按识别图中二维码,购买海外大讲堂VIP专栏,回听往期讲座: 胡志明市的房价真的不低,我目前是在深圳,我觉得作为习惯了北上广深这种房价的中国人,看到胡志明市的房价也会觉得太贵了。 清迈是一个旅游城市,这个城市受淡旺季的影响很大,旅游旺季一般是在11月到4月,这个时候的房子往往是供不应求的,租金也是水涨船高,但是一到淡季的时候,比如我去的那个时候,刚好是雨季,空置的房子就会很多,所以清迈的房子一般也不提供包租的服务。 这张图是曼谷市区的地图。大部分中国人买房主要集中在三个区域:是隆/沙吞区、中心隆披尼区,和素坤逸区。 是隆/沙吞区是曼谷的老牌商业区,也是曼谷的金融中心,银行总部、写字楼、各个国家的大使馆,还有高档酒店都在这个区域,大概的均价是4万到5万人民币每平米。 素坤逸区是曼谷最大的商业住宅区,这里集中了大量的住宅商场和餐饮店,这个片区也是曼谷目前升值最快的区域,均价在4万人民币每平米左右,日本人比较多的通罗区也在这个区域里面。顺便说一句,泰国跟日本的关系一直都很好,在二战的时候泰国曾经是日本的同盟国,也是轴心国之一。 最后聊一下柬埔寨,这个国家我没有亲自去,不过从我得到的信息来看,还是觉得挺有投资价值的,主要说的是金边。 东南亚几个国家对外国人买房的政策是个人只能买公寓,也就是我们说的condo,不能买house,也就是别墅,也不能买土地。如果house和土地想买的话其实也能买,不过是要以注册公司的名义来买。所以我们今天主要还是针对普通人的公寓。 中心隆披尼区是曼谷房价最贵的地方,这也是一个最精华的区域,集中了当地的商业中心,还有豪华的地标,最高房价可以达到12万人民币每平米。 总体上,清迈的发展目前还是以旅游业为支柱产业,虽然是泰国的第二大城市,但是跟曼谷比起来,基础设施、发展速度还有潜力都差了很多。如果是在当地自住的话,我觉得很舒服,但是投资的线 在金边、胡志明市还有曼谷,有大量的外国人,包括中国人、日本人、韩国人、欧美人等,他们长期在当地工作,这些人形成了当地非常强的租房的需求。所以我们看到的以公寓为主的东南亚房地产市场,其实并没有完全体现当地的房产交易水平,只是限制在一个很小的特定交易群体里面。 越南房产市场泰国先讲到这里,然后说一下越南,越南当时主要考察的是胡志明市。 这些年因为来泰国买房的外国人越来越多,中国人又比较喜欢便宜的房子,比较好的地段也就是刚刚说的那三个区域,其实已经涨完了。大家也开始买一些比较偏一点的地方,比如说拉玛三区还有湄南河滨河区这些地方的房子,但是这些房子的地段就差了很多,可是价格便宜,这种房子可能今后的涨幅不会很高,所以到曼谷买房子最好能到实地看一看,不要听中介的一面之词或者我的一面之词。 声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。 现在中国内地很多人都特别兴奋地跑到东南亚去买房,其实在中国大陆投资人盯上之前,很早就有日本人、新加坡人、台湾人还有香港人,他们早早地占领了东南亚市场,相对而言,中国内地投资客就稍微晚了一步。 19到40岁的青壮年劳动力差不多是45%,然后越南的两个大城市胡志明市和河内聚集了大概全国1/5的人口,而且这两个城市的人口流入还在不断加速,所以和深圳这种城市一样,年轻人多,虽然房子贵,但是还是刚需。 而且我直观地感觉到胡志明市这个城市还有很大的发展潜力,能感觉到当地人对财富有一种渴望,而且也特别的勤劳,这个城市的经济应该还会朝着更好的方向发展,也会刺激着越来越多的资本集中到这个地方。

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